Bauherrenrecht: Vorsicht bei der Bauabnahme!

Artikel vom 03. September 2009

Die Bauabnahme gehört, neben der Unterzeichung des Vertrags, zu den wichtigsten Rechtsakten beim Bauen.

Mit dem Tag der offiziellen Bauabnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Ab diesem Zeitpunkt müssen Bauherren dem Bauunternehmer alle Mängel nachweisen. Außerdem gehen mit der Unterzeichnung der offiziellen Bau-abnahme auch alle Gefahren und Risiken auf die Bauherren über. Das heißt, sie müssen ihr Haus nun selbst versichern – gegen Brand, Wasser- oder Sturmschäden.     

Bauherren sollten der Bauabnahme

deshalb größte Aufmerksamkeit widmen und sich niemals mit vorgefertigten Erklärungen zufrieden geben.

Bauabnahme auf der Baustelle

Die Bauabnahme sollte grundsätzlich auf der Baustelle stattfinden. Kluge Bauherren treffen sich vor der eigentlichen Bauabnahme ein- oder sogar mehrmals mit ihrem Bausachverständigen direkt auf der Baustelle – zur sorgfältigen Baukontrolle. Nur so können Mängel rechtzeitig erkannt und finanzielle Folgekosten für die Bauherrschaft vermieden werden.

Gesetzliche Regelung

Die Bauabnahme ist gesetzlich ge­regelt und zwar im § 640 Abs.1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Demnach muss der, der ein Haus bauen lässt, das von ihm bestellte Werk später auch abnehmen. Das heißt, er ist zur Abnahme verpflichtet, sobald der Bauunternehmer seinen Bauvertrag erfüllt hat, das Haus also fertig ist. Selbst unwesentliche Mängel sind laut BGB dann kein Grund, die Bau­abnahme zu verweigern.

Wann ist das Haus wirklich fertig?

Welche Mängel allerdings unwesentlich sind und welche gravierend, das führt ebenso häufig zum Streit zwischen Bauherrschaft und Bauunternehmer, wie die Frage, wann ein Haus wirklich fertig ist. Der Begriff »Abnahme« bedeutet zum einen die Billigung des Werks als im Wesentlichen vertragsgemäß und zum anderen dessen Inbesitznahme. Im Alltag wird das häufig ungenau formuliert und als »Übergabe« bezeichnet. Das ist aber etwas an­deres: Übergabe bedeutet lediglich die Aushändigung der Schlüssel. In den vergangenen Jahren haben sich am Bau bestimmte Verfahrensweisen etabliert, die allerdings nicht im Sinne der privaten Bauherren sind. So drängen beispielsweise viele Bauunternehmer auf Abnahme des Hauses, obwohl wichtige Dinge noch gar nicht erledigt sind. Oft fehlen die Außenanlagen, die Befestigung der Wege, die Einfriedung des Grundstücks, manchmal müssen noch Treppengeländer oder Vordächer montiert werden, gelegentlich sind auch die Installationen im Innern noch nicht benutzbar, die Heizung funktioniert nicht. Solche unfertigen Häuser muss der Bauherr nicht abnehmen. Dabei gibt es allerdings einen Haken: Was alles zu einem wirklich fertigen Gebäude gehört, das steht im Bauvertrag.
Und der ist nicht immer vollständig! Manchmal fehlen beispielsweise gerade die Außenanlagen im Vertrag. Das heißt: Da sie im Vertrag gar nicht erwähnt sind, muss sie der Bauunternehmer auch nicht ausführen. Das Haus wäre bei einem solchen Vertrag also ohne Außenanlagen bereits fertig, und der Bauunternehmer hätte An­spruch auf
die Bauabnahme.     

Unvollständige Bau­verträge vermeiden

Solche Vertragsmängel und unvollständigen Bauverträge können Bauherren nur vermeiden, wenn sie die Vertragsentwürfe und Bauleistungs­beschreibungen VOR der Unterzeichnung von einem unabhängigen Bausachverständigen gründlich prüfen lassen. Bei dieser Prüfung fallen fehlende Außenanlagen, mangelnde Schall- oder Wärmedämmung ebenso auf, wie überzogene Zahlungspläne oder ein nur vage formulierter Fertigstellungstermin.     

Sachverständigen hinzuziehen

Es ist sinnvoll, einen eigenen Bausachverständigen mitzubringen, denn der Fachmann sieht mehr als der Laie. Er findet auch versteckte Mängel, weil er aus Erfahrung weiß, wo er sie suchen muss. Wichtig ist das Protokoll der Bauabnahme. Darin müssen alle Mängel aufgelistet werden, auch solche, die bereits bei früheren Begehungen festgestellt und noch nicht ordnungsgemäß beseitigt wurden. Ins Protokoll gehören auch Details, die vom Bauherrn als nicht vertragsgemäß empfunden werden. Dabei muss es sich nicht einmal um erkennbare Schäden handeln, es genügt schon, wenn der Bauherr Zweifel an der korrekten Ausführung des Baus hat. Erfahrungsgemäß kommen beim offiziellen Abnahmetermin viele Mängel ans Tageslicht und damit auch ins Protokoll; selten wird ein Bau auf Anhieb komplett abgenommen. Normalerweise vereinbaren die Parteien einen weiteren Abnahmetermin, bis zu dem alle Mängel beseitigt sein müssen. Auch zu diesem zweiten Termin sollte der Bauherr unbedingt seinen Sachverständigen mitnehmen, damit der beurteilt, ob die Schäden tatsächlich ordnungsgemäß behoben wurden.

Übrigens:

Zwar dürfen Sie laut Gesetz die Abnahme nicht wegen eines kleinen Mangels verweigern – dies soll den Bauunternehmer vor Schikanen des Bauherrn schützen – aber, viele kleine, jeweils für sich un­wesentliche Mängel, die sich summieren, berechtigen Sie durchaus dazu, die Abnahme zu versagen. Sie sollten auf Nachbesserung und einem zweiten Abnahme­termin bestehen.
Ihr bestes Argument gegenüber dem Bauunternehmer: Solcher »Kleinkram« lässt sich ja schließlich bei einigem guten Willen schnell in Ordnung bringen!     
Daran sollte auch dem Bauunternehmer gelegen sein.
Mehr Info: Verband Privater Bauherren (VPB) e.V.

www.vpb.de

Dampfbremse: Schlechte Anschlüsse Die hellblaue Folie, eine so genannte Dampfbremse, verhindert das Eindringen von Kondenswasser und Feuchtigkeit aus der Raumluft in die Wärmedämmschicht. Das ist wichtig, denn Feuchtigkeit mindert die Dämmwirkung deutlich und verursacht Schimmel. Damit die Dampfbremse ihre Funktion auch erfüllen kann, muss sie lückenlos verklebt sein. In diesem Fall wurde sie nicht luft- und dampfdiffusionsdicht in den Blendrahmen des Dachflächenfensters eingeklebt.

Dachprobleme Flach geneigte Dächer benötigen sorgsame Planung: Weil sie nicht genug Gefälle haben, um Regen- und Schmelzwasser zuverlässig abzuleiten, und weil sie gegen Wind gesichert sein müssen, ist der Einbau eines Unterdach oft notwendig. Wird das Unterdach dann mit einer Schalung und einer dampfdichten Folie ausgebildet, ist eine Vollsparrendämmung nicht zu empfehlen. Wird nämlich die untere „Dampfbremse“ verletzt, dann dringt warme feuchte Raumluft aus den bewohnten Räumen in die Dachkonstruktion ein, kann dort auf Kaltluft treffen, fällt als Wasser aus und durchfeuchtet die Wärmedämmung. Betroffene Holzteile müssen mechanisch von Schimmel befreit und dann fachgerecht behandelt werden.

Unfreiwilliges Dauerlüften Fenster müssen innen luft- und dampfdiffusionsdicht eingebaut sein, sonst geht wertvolle Energie verloren. Dieser Anschluss wurde extrem nachlässig ausgeführt. Die erforderliche Dichtschnur fehlt, die elastische Dichtungsmasse haftet nicht am Leibungsmauerwerk. Das Mauerwerk ist nicht eben und nicht vorbereitet für eine fachgerechte Verklebung. Kalte Außenluft dringt ungehindert durch die offenen Anschlüsse in den Raum zwischen Blendrahmen und Mauerwerk. Bei diesem Fenster muss rundum nachgebessert werden.

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