Recht: Was nun, Herr Notar?

Artikel vom 18. November 2009

Aufklärungspflicht beim Vertragsabschluss hat ihre Grenzen

Man kann von einem Notar nicht verlangen, dass er bei der Abwicklung des Verkaufs einer Eigentumswohnung in jedem Falle in die Grundakten Einsicht nimmt. Einen derartigen Automatismus gibt es nicht. So lautet die neueste höchst­richterliche Rechtsprechung. (BGH, AZ III ZR 51/08)

Der Fall:
Es ging um den scheinbar harmlosen Verkauf einer Eigentumswohnung. Alle Verfahrensbeteiligten setzten dabei voraus, dass ein über dieser Wohnung befindlicher Raum im Dach ebenfalls zu diesem Sondereigentum gehöre. Dieser Raum war nur über eine Treppe aus der zum Verkauf stehenden Wohnung zu erreichen. Einige Zeit später, nachdem der Vertrag bereits unterzeichnet und somit rechtskräftig geworden war, erwies sich, dass dies nicht stimmte. Es handelte sich um Gemeinschaftseigentum. Die Teil-
ungserklärung, das „Gründungsdokument“ jeder Eigentümer­gemeinschaft, besagte dies. Der enttäuschte Käufer, dessen Wohnung nun kleiner war als erwartet, verklagte den Notar auf Schadenersatz in Höhe von fast 75.000 Euro. 
 
Die Begründung:
Die Pflicht dieses Fachmannes im besonderen staatlichen Auftrag
wäre es gewesen, sich zu vergewissern, wie es vertraglich um den Dach­geschossraum bestellt sei.

Das Urteil:
„Ohne besondere Umstände“, so der Bundesgerichtshof, könne man vom Notar nicht die Einsicht in die Grundakten erwarten. Nur dann, wenn es bestimmte Zweifel am Umfang des Sondereigentums gebe, müsse dies erfolgen. Dies prinzipiell bei jedem Verkauf einer Wohnung zu tun, sei ein unverhältnismäßiger Aufwand. Die Vertragsparteien selbst können übrigens, bevor sie die Unterschrift leisten, selbst die Teilungserklärung studieren.   

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Vorsicht bei Fachchinesisch

Streit um die Verständlichkeit der Betriebs­kosten-Abrechnung
Angesichts gestiegener Energie-
preise wird die Neben- bzw. Betriebskostenabrechnung immer wichtiger. Betroffene achten mehr denn je darauf, was sie bezahlen sollen und ob diese Forderung auch berechtigt ist. Gerichte fordern von Verwaltungen und Eigentümern, dass sie sich möglichst verständlich ausdrücken und in den Rechnungen nicht nur Zahlenkolonnen nebst vielen unbekannten Abkürzungen verwenden. Allerdings ist auch vom Endverbraucher ein gewisses Mitdenken zu erwarten, wie folgendes Beispiel eines aktuellen Urteils zeigt.

(BGH, AZ VIII ZR 295/07)

Der Fall:
Ein Wohnungsbesitzer und die Verwaltung der Wohnanlage stritten über Jahre hinweg darum, ob denn die Abrechnungen formal korrekt seien. Das heißt: Ob man als durchschnittlich interessierter, weder juristisch noch betriebswirtschaftlich gebildeter Zeitgenosse auch eine Chance habe, das zu verstehen, was da notiert war. Einzelne Positionen unter den Betriebskosten hätten diese Voraussetzung nicht erfüllt, behauptete der Kläger und wei­gerte sich, die geforderte Nachzahlung zu leisten. Daraufhin wurden die Nebenkosten dem Betroffenen in einem Anwaltsschreiben ausführlich erläutert. Im Folgejahr wurde die Abrechnung wieder nach demselben Schema erstellt, und der Wohnungsbesitzer war erneut nicht mit der Aufschlüsselung zufrieden.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof bewertete das Vorgehen beider Jahre. Bei der Abrechnung des ersten Jahres seien tatsächlich gewisse Mängel festzustellen.
Außerdem sei das erklärende Anwaltsschreiben zu spät nachgeschoben worden, um die Forderungen nach einer Nachzahlung noch durchsetzen zu können. Für das zweite Jahr gelte dies allerdings nicht, denn zwischenzeitlich habe ja der erläuternde Brief des Rechtsanwalts (zu der vorherigen Abrechnung) schon vorgelegen. Also war die Aufschlüsselung zu dem Zeitpunkt bekannt und die inhaltlich korrekten Betriebskosten mussten
be­glichen werden. 

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Ahnungsloser Verkäufer

Er konnte sich nicht mehr an Grundstücksmangel erinnern
Wer hier zu Lande etwas verkauft – ob Auto, Klavier oder Immobilie – der muss dem Erwerber vor Vertrags-
abschluss schwerwiegende, so genannte offenbarungspflichtige Mängel des Objekts mitteilen. Tut er das nicht, drohen ihm Regress-
forderungen. Was aber, wenn der an sich zu erwähnende Fehler schon so lange zurückliegt, dass sich der Betreffende gar nicht mehr erinnern kann? Dann zeigt die oberste deutsche Revisionsinstanz ein gewisses Verständnis. (BGH, AZ V ZR 14/00)

Der Fall:
Gut 15 Jahre, nachdem er selbst ein Grundstück erworben hatte, veräußerte es der Eigentümer wieder. Im Vertrag versicherte er ausdrücklich, dass ihm „erhebliche verborgene Mängel nicht bekannt“ seien. Später stellte sich allerdings heraus, dass es sich um teils verunreinigtes Aufschüttgelände ge­handelt hatte. Der Käufer forderte Schadenersatz, weil er sich durch den ehemaligen Eigentümer arglistig getäuscht fühlte. Er hatte die Fundamente seiner Immobilie wegen der Bodenbeschaffenheit mit einigem Aufwand tiefer gründen müssen.

Das Urteil:
Die Richter des Bundesgerichtshofs schenkten den Argumenten des ursprünglichen Eigentümers Glauben. „Zugunsten des Beklagten“, so urteilten sie, sei „davon auszugehen, dass er keine entsprechende Erinnerung besaß“. Auch habe er bei Vertragsabschluss nicht „ins Blaue hinein“ versichert, dass er keinen Mangel kenne, denn dies stimmte ja in seinem Fall wirklich.

Berechtigte Zweifel an dem Vergessen des Tatbestands nach so langer Zeit habe niemand vorgetragen. Deswegen sei hier der geforderte Schadenersatz in Höhe von rund 50.000 Euro nicht zu leisten.   

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