Recht: Lift, Hauswart & Co.

Artikel vom 21. Mai 2008

Streit um die kleinen Zweifelsfragen des Wohnalltages. Es sind nicht immer die kapitalen Fälle der Immobilienbranche, mit denen sich die Zivilrichter in Deutschland befassen müssen.

Häufig wird auch um vermeintliche Kleinigkeiten heftig gestritten – zum Beispiel um die Frage, ob die Kosten für Kauf und Montage eines Feuer-
löschers in einer Wohnanlage auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Eine Grenze nach unten gibt es dabei im Prinzip nicht. Auch wenn jemand der Meinung ist, zu Unrecht einige Cent zu viel bezahlen zu müssen, kann er deswegen vor Gericht ziehen. Hier sind einige Gerichtsurteile zusammen-
gefasst, in denen es um Problemfälle des alltäglichen Zusammenlebens zwischen Mietern und Vermietern geht.

Kosten für den Hauswart

Der Hauswart macht in der Regel nur einen kleinen Teil der Nebenkosten aus, die für eine Miet- oder Eigentumswohnung anfallen. Dennoch muss auch dieser Kostenfaktor sorgfältig und vor allem angemessen abgerechnet werden. Das AG Köln (AZ201 C 18/99) befasste sich mit solch einem Fall.
Es ging um eine Wohnanlage, in der es offensichtlich regelmäßig zu Vandalismus durch Unbekannte kam. Das bedeutete Mehrarbeit für den Hausmeister, weswegen der zuständige Richter der Meinung war, dessen Kosten seien hier höher einzuschätzen als ortsüblich. Auch wenn ein Mieter den Einsatz eines Hauswarts in der von ihm bewohnten Anlage prinzipiell für überflüssig hält, so befreit ihn das noch lange nicht von einer Beteiligung an dessen Finanzierung. Der Bundesgerichtshof (AZ VIII ZR 167/03) stellte dazu nämlich fest: „Grundsätzlich ist es die freie Entscheidung des Vermieters, ob er einen Hauswart beschäftigen will. Er muss sich lediglich an die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung halten.“

Kosten für den Lift

Nicht nur die Ausgaben für den Hausmeister liefern immer wieder Anlass für Streit, sondern auch der Lift. Ein Vermieter in Hamburg zum Beispiel hatte jahrelang die Kosten für den Aufzug über die Betriebskosten abgerechnet, ohne dass davon im Mietvertrag an irgendeiner Stelle die Rede gewesen wäre. Der Mieter hatte stillschweigend immer gezahlt. Der Fall wurde vor dem AG Hamburg (AZ 41A C 45/99) verhandelt. Der Mieter sei nicht zur Zahlung verpflichtet, hieß es im Urteil.

Betriebsgeräusche als Ruhestörung

Ein Lift kann auch ein übler Störenfried der Wohngemeinschaft sein – dann nämlich, wenn seine Betriebsgeräusche eine Ruhestörung darstellen. Das muss sich ein Mieter, dessen Wohnung direkt neben dem Aufzug liegt, nicht gefallen lassen. So entschied es das AG Hamburg (AZ 48 C 427/97). Der Fahrstuhl sei eine bautechnische Anlage, die nach dem Stand der Technik betrieben werden müsse. Die von ihm ausgehenden Geräusche hätten sich innerhalb der aktuell geltenden Grenzwerte nach der entsprechenden DIN-Norm zu halten.

Transparente Nebenkostenabrechnung

Eines der Grundprinzipien bei der Nebenkostenabrechnung zwischen Vermietern und Mietern ist die Transparenz. Gerichte legen stets großen Wert darauf, dass Höhe und Umfang der geforderten Umlage exakt nachvollziehbar sein müssen. Das Minimum des Gebotenen ist es, dem Mieter auf Wunsch Einsicht in die gesammelten Abrechnungsbelege zu geben (BGH, AZ VIII ZR 71/06). Je nach Situation hat der Mieter sogar das Recht, gegen einen angemessenen Kostenersatz die Kopien der Abrechnungsbelege zu erhalten. Auch in einem großen Gebäudekomplex mit entsprechend komplizierter Buchhaltung sei das gegebenenfalls erforderlich, entschied das AG Köln in einem konkreten Fall (AZ 222 C 217/02).

Fahrradkeller   

In Zeiten wachsenden Umweltbewusstseins wollen nicht nur die Autofahrer unter den Mietern mit einer Garage gut versorgt sein, sondern auch die Radfahrer. Wurde Letzteren vertraglich ein Fahrradkeller zugesagt, so muss sich der Eigentümer dann auch tatsächlich daran halten. So urteilte jedenfalls das Amtsgericht in Menden (Aktenzeichen 4 C 407/ 06).  Wird die Nutzung eines solchen geschützten „Rad-Parkplatzes“ nicht ermöglicht, dann kann die Miete um 2,5 Prozent gemindert werden.

Anschaffung eines Feuerlöschers

Ein Gerät, das in jedem Haus vorhanden sein sollte, aber hoffentlich nie gebraucht wird, ist der Feuerlöscher. Auch hier kann man sich selbstverständ- lich die Frage stellen, ob Anschaffung und Montage vom Eigentümer oder vom Mieter zu bezahlen sind. Das LG Berlin (AZ 29 O 374/03) hat
die Frage beantwortet: Beim einmaligen Kauf und bei der Anbringung handele es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, bei der jährlichen Wartung und dem Austausch der Füllflüssigkeit hingegen schon.

Fachmännische Prüfung der Elektroanlage

Nicht nur der Feuerlöscher bedarf immer wieder der gründ- lichen Überprüfung. Erst recht ist das bei der Elektroanlage eines Hauses anzuraten. Deren Betrieb- ssicherheit sollte regelmäßig getestet werden. Mit den dabei entstehenden Kosten befasste sich der BGH (AZ VIII ZR 123/06). Das Ergebnis: Hat der Eigentümer einer Immobilie diese Prüfung durch einen Fachmann ausdrücklich unter „sonstige Betriebskosten“ in den Mietvertrag aufgenommen, dann müssen die Mieter das auch anteilig bezahlen.