Recht 6-09: Tatsächliche Wohnfläche messen

Artikel vom 24. Juni 2009

Zu kleine Wohnung rechtfertigt Kündigung

Weicht der tatsächliche Wohnraum erheblich von der im Mietvertrag vereinbarten Quadratmeterzahl ab, ist der Mieter zur fristlosen Kündigung
berechtigt.

Die Kläger erklärten nach einer Mietzeit von drei Jahren die fristlose Kündigung und hilfsweise die ordentliche Kündigung wegen erheblicher Abweichung der Wohn­fläche. Vertraglich vereinbart waren circa 100 qm Wohnfläche, tatsächlich betrug sie lediglich 77,37 qm und wich damit um fast 23 Prozent von der vereinbarten Wohnfläche ab. Bei einer derartigen Flächenabweichung sahen die Richter einen Mangel gegeben, der dazu führt, dass dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht gewährt wird. Der Mieter müsse nicht darlegen, warum ihm die Fortführung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten sei. Dennoch kann im Einzelfall das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aufgrund besonderer Umstände verwirkt sein.    

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Ein Baum geht auf reisen

Mieter darf seine Pflanzen beim Auszug unter Umständen mitnehmen

Bäume gelten selbst in unserer modernen, technisch dominierten Zeit noch als ein Symbol für Beständigkeit und Unverrückbarkeit. Aber rein rechtlich stimmt das nicht immer: Ein Mieter kann unter bestimmten Umständen beim Auszug einen selbstgepflanzten Baum im Garten ausgraben und zu seinem neuen Domizil mitnehmen.  (OLG Köln AZ  11 U 242/93).   

Der Sachverhalt:
Wenn ein Mietverhältnis aufgelöst wird, dann geht es manchmal so unerbittlich zu wie bei einer Scheidung. Im konkreten Fall drehten sich die Auseinandersetzungen um einige Bäume, die der Mieter im Garten gepflanzt hatte und die er nach seinem Auszug mitnehmen wollte. Der Vermieter war allerdings der Meinung, die mit dem Boden verwachsenen Pflanzen gehörten ein für allemal zum Grundstück und dürften keinesfalls entfernt werden. Nach heftigen Debatten kam es im Garten sogar zu Handgreiflichkeiten zwischen den Parteien. Eine friedliche Lösung war spätestens ab diesem Zeitpunkt ausgeschlossen. Zwei Gerichtsinstanzen mussten sich mit der Frage beschäftigen, ob die Bäume auf Reisen gehen durften oder nicht.

Das Urteil:
Ein Zivilsenat des OLG Köln ließ keinen Zweifel daran, dass der Mieter zur Wegnahme der Bäume be­rechtigt war. Selbst ein Angebot des Vermieters auf eine Entschädigungszahlung – falls der Mieter die Pflanzen im Garten zurücklasse – hätte das nicht verhindern können. Fotos hatten nämlich nach Ansicht der Richter belegt, dass die Bäume zum Zeitpunkt des Auszugs nur „mäßig groß“ und deswegen „eindeutig noch umsetzbar“ gewesen waren.

Die Rechtslage:
Wären die Bäume größer gewesen, dann hätte die Entscheidung des Zivilsenats anders ausfallen müssen. Das Bürgerliche Gesetzbuch befasst sich unter anderem im Paragraphen 946 mit der Problematik. Dort heißt es: „Wird eine beweg­liche Sache (hier: die Pflanze) mit einem Grundstücke dergestalt verbunden, dass sie ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird, so erstreckt sich das Eigentum an dem Grundstück auf diese Sache.“ Bei einem jahrzehntelang gewachsenen Baum kann man mit Sicherheit davon ausgehen, dass er juristisch als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks gilt.

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Streit um Monster-Zaun

Dulden Nachbarn eine bestimmte Grenze jahrelang, haben sie später wenig Chancen auf Beseitigung

Ein „Maschendrahtzaun“ aus den neuen Ländern, um den sich zwei Nachbarn stritten, schaffte es als Musikstück einst sogar in die Hitparade. So berühmt wird ein Stacheldrahtzaun aus München wohl niemals werden. Doch auch er sorgte für allerhand Aufmerksamkeit.

Worum ging es?
Zwei Ehepaare bewohnten jeweils eine Hälfte eines Doppelhauses und waren sich offensichtlich nicht gut gesonnen. Sie kämpften unter anderem vor diversen Gerichten gegeneinander. Zwischenzeitlich entstand an der Grundstücks­grenze ein, mindestens 1,80 Meter hoher, teilweise deutlich höherer Zaun, der an manchen Stellen von Stacheldraht gekrönt wurde. Einer Partei wurde das Ungetüm schließlich zu viel, sie forderte vor Gericht den Rückbau der ihrer Meinung nach beängstigenden „Grenzanlage“.   

Das Urteil:
Doch damit kamen die Kläger nicht durch. Der zuständige Richter verwies auf den ständigen Streit der Nachbarn vor dem Kadi, bei dem der Zaun angesprochen, aber niemals kritisch hinterfragt worden sei. Deswegen müsse man nach einer Zeit von über drei Jahren davon ausgehen, dass der Beseitigungsanspruch verwirkt sei. Nur beim Stacheldraht sei es anders. Der widerspreche dem normalen Umgang unter Menschen, wirke aggressiv und feindselig und müsse deswegen entfernt werden (Amtsgericht München,
AZ 173 C 23153/06).

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