Im Winter das wichtigste Möbel

Artikel vom 10. November 2008

Gerichte müssen sich immer wieder mit Streit­fällen um Heizkörper, Raumtemperaturen und Brenner befassen

Das halbe Jahr über interessiert sich niemand für die Objekte, die un­scheinbar an der Wand angebracht sind, meist unter den Fenstern oder in einer Ecke. Doch kaum brechen die kälteren Tage an, spielen Heizkörper und Öfen plötzlich wieder eine große Rolle. Sinken die Außentemperaturen deutlich unter Null Grad, dann werden sie sogar zum wichtigsten „Möbelstück“ einer jeden Wohnung. Wehe, sie funktionieren nicht. Dann ist es schnell vorbei mit dem guten Klima zwischen Mietern und Vermietern bzw. unter den Mitgliedern einer Eigen­tümergemeinschaft. Hier einige Urteile deutscher Gerichte zum ­Thema Heizung:

Hinweis auf Mangel

Selbst wenn ein Mieter sehr unzufrieden ist mit der Beheizung seiner Wohnung, sollte er nicht eigenmächtig handeln. Ein Mann aus dem Ruhrgebiet hatte das getan und einen Installateur gerufen, der diverse Mängel beseitigte. Die Rechnung schickte er dem Eigentümer und verwies darauf, dass ja schon im Mietvertrag gestanden habe „Heizung muss dringend kontrolliert werden“. Doch das reichte dem BGH (AZ VIII ZR 222/06) nicht aus. Der Mieter habe es versäumt, den Eigentümer mit Hinweis auf die Mängel zunächst  zu mahnen und ihn damit in Verzug zu setzen. Deswegen bleibe er nun auch auf den Kosten für die Reparatur sitzen. Anders wäre es allenfalls dann gewesen, wenn eine Beseitigung des Mangels umgehend nötig gewesen wäre.

Zwischen-Ablesung bei Umzug

Nicht nur die technischen Aspekte einer Heizung, auch die Kosten dafür geben immer wieder Anlass zu Streit. Ein Vermieter in Görlitz etwa forderte von seinem ausziehenden Mieter 30,74 Euro für die nötig gewordene „Zwischen-Ab­lesung“ des Verbrauchs. Doch der Betroffene bezweifelte die Rechtmäßigkeit dieser so genannten Nutzerwechselgebühr. Er berief sich darauf, dass im Vertrag nichts dazu geregelt sei. Der Bundesgerichtshof (AZ VIII ZR 19/07) hielt das für ein stichhaltiges Argument. Die „Zwischen-Ablesung“ falle nicht unter die umlagefähigen, periodisch wiederkehrenden Kosten. Weil es zudem keinen entsprechenden Passus im Vertrag gebe, müsse in diesem Fall der Vermieter die Kosten tragen.

Heizung wird nicht kalt

Eine Heizung kann sich gelegentlich zu einer rechten Nervensäge entwickeln – dann nämlich, wenn sie nur sehr ungenau zu steuern ist. So war es bei einer Mietwohnung in Köln, wo die Heizkörper selbst beim völligen Abdrehen nicht kalt wurden. Sie waren dann immer noch zwischen 30 und 48 Grad warm. Es war „bullenheiß“, wie es eine Zeugin im Prozess vor dem Amtsgericht Köln (AZ 201 C 254/05) formulierte. Der zuständige Richter hielt angesichts dieser Zumutung eine Mietminderung in Höhe von fünf Prozent für angemessen.

Ersatz für Thermostatventile

Wichtige Bestandteile einer Heizung wie etwa Thermostatventile halten nicht ewig. Irgendwann müssen sie ersetzt werden. Wer aber kommt in einer Wohnanlage dafür auf – die jeweiligen Eigentümer oder die Gemeinschaft? Das OLG Stuttgart (AZ 8 W 404/07) musste sich mit dieser Frage be­fassen. Es ging um Kosten für verschiedene Regelungsteile in Höhe von rund 1.500 Euro. Der zuständige Zivilsenat entschied, dass Thermostatventile und ähnliches unter anderem auch dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigen­tümer dienen und deswegen in ihr Gemeinschaftseigentum ge­hören. Für den Ersatz eines defekten Teils seien deswegen alle verantwortlich.

Wechsel des Anbieters

Wie preisgünstig die Wärmeversorgung organisiert wird, darauf hat man als Mieter meist keinen Einfluss. Den Eigentümer trifft jedoch die Verpflichtung, nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Wie der BGH (AZ VIII ZR 243/06) in letzter Instanz geurteilt hat, gilt dies in der Regel dann, wenn der Vermieter während des laufenden Miet­verhältnisses etwa zu einem teureren „Wärmecontracting“-Anbieter wechselt. In dem entschiedenen Fall hatte er sich aber schon vor dem Einzug des Mieters langfristig darauf festgelegt. Die Karlsruher Richter sahen deshalb keinen Anlass zur Kostenkorrektur.

Wasserschaden durch Rohrbruch

Jeder Betreiber einer Heizung fürchtet sich im Winter vor dem Platzen von Rohren und dem oft damit verbundenen Wasserschaden. Zwar gibt es Versicherungen, die dafür aufkommen, doch die dürfen im Gegenzug eine gewisse Sorgfalt der Betroffenen erwarten. Genau daran scheiterten die Forderungen eines Hausbesitzers im Raum Karls­ruhe. Dessen Garagen-gebäude war wegen eines Rohrbruchs überschwemmt, er forderte insgesamt über 30.000 Euro von seiner Ver­sicherung. Das OLG Karlsruhe (AZ 12 U 137/06) verweigerte dies mit dem Hinweis, der Betroffene habe nicht oft genug Kontrollgänge durch das Garagen-gebäude unternommen. Schon der Schadensverlauf, ein Zufrieren an sieben verschiedenen Stellen, deute darauf hin, dass über längere Zeit Temperaturen deutlich unter dem Gefrierpunkt geherrscht hätten.

Duldung eines Umbau

Heizungen müssen immer wieder mal erneuert werden. Das ist unangenehm für die Nutzer der betroffenen Wohnung, aber nicht zu vermeiden. Doch ein Mieter darf er­warten, dass er rechtzeitig und ausführlich informiert wird, welche Belastungen da auf ihn zukommen. Das gilt insbesondere dann, wenn ein sofortiger Austausch einer alten, aber funktionstüchtigen Anlage nicht nötig war. Das AG Stuttgart (AZ 30 C 3132/05) sprang in solch einem Fall einem Mieter bei. Das kurze Ankündigungsschreiben des Eigentümers sei nicht ausreichend gewesen, deswegen müsse der Mieter den Umbau vorerst nicht dulden, hieß es im Urteil.

Laie als Heizungsbauer

Dringend abzuraten ist Wohnungs­besitzern davon, sich selbst als Heizungsbauer zu betätigen. Ein Mieter hatte das gemacht, indem er Abschluss-klappe, Sicherungssperrring und Rücklaufventil am Heizkörper entfernte. Das führte zu einem erheblichen Wasserschaden. Dafür musste er dann schließlich selbst aufkommen, entschied das LG Düsseldorf (AZ 21 S 471/02). Denn, so hieß es im Urteil: „Dass in der Heizung Wasser ist, weiß jeder Laie, ebenso, dass dieses austritt, wenn am Heizkörper ein Ventil abgeschraubt wird.“