Wer wohnt wo?

Artikel vom 23. Juli 2008

Untermieter muss Lebensmittelpunkt vor Ort haben. Der Mieter einer Wohnung oder eines Hauses hat grundsätzlich das Recht, nach Rücksprache mit dem Eigentümer...

einen Teil der Immobilie unterzuvermieten. Ein Mieter beharrte darauf, in seiner Wohnung einen Untermieter aufzunehmen. Mit diesem Anliegen trat er an den Eigentümer heran. Der allerdings lehnte ab. Er hatte nämlich herausgefunden, dass sein Vertragspartner inzwischen überwiegend in einer anderen Stadt lebte und lediglich ein Zimmer zur eigenen Nutzung behalten wollte. Von einer normalen, rechtlich durchaus vorgesehenen Untervermietung könne hier keine Rede mehr sein, so der Eigentümer.   

Das Urteil:

Der Lebensmittelpunkt des Hauptmieters müsse schon noch in dem angemieteten Objekt liegen. Nur dann könne er Personen aufnehmen. Wer durch die Untervermietung lediglich Geld verdienen wolle, während er selbst sich andernorts aufhalte, der könne vom Eigentümer keine Zustimmung verlangen. (LG Berlin, AZ. 65 S 303/04)

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Toben ohne Grenzen

Was Kinder als Hausbewohner dürfen – und was nicht. Die Spiele haben sich im Laufe der Jahrzehnte geändert, der Geräuschpegel ist gleich geblieben. Ob Kinder als Cowboy und Indianer oder als Harry Potter durch die Nachbarschaft ziehen, häufig geht es dabei auch mal lauter zu. Nicht immer zur Freude der Erwachsenen. Deutsche Gerichte sind in aller Regel großzügig und gestehen dem Nach- wuchs zu, sich auszutoben.
Doch wo liegen die Grenzen des Zumutbaren?

Grimassenschneiden

Manchmal sind die lieben Kleinen wirklich frech. So machte sich ein Halbwüchsiger aus Bayern einen Spaß daraus, gemeinsam mit einem Freund durchs Fenster einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung zu schauen. Dabei schnitten die beiden auch noch Grimassen. Das verletzt eindeutig die Privatsphäre der Nachbarn, entschied das Oberlandesgericht München (AZ 32 Wx 65/05). Es verpflichtete den Großvater, der in diesem Fall Erziehungsberechtigter war, zum Einschreiten. Er müsse dafür sorgen, dass seine Enkel nicht ständig die Mitbewohner belauerten.

Fußball spielen

Weit häufiger als mit der kindlichen Neugierde müssen sich Juristen mit dem Ballspiel und seinen Folgen befassen. Im Jahr der Fußball-Weltmeisterschaft vielleicht noch mehr als sonst. Denn immer wieder landet das Geschoss aus Versehen auf einem fremden Grundstück. Als der Ball zum zweiten Mal auf ihrem Rasen lag, zog eine Nachbarin vor den Kadi. Sie wollte den Kindern zweierlei verbieten lassen: dass sie über den Zaun steigen und sich ihr Spielgerät holen und – viel grundlegender – dass sie überhaupt noch mit dem Ball spielen. Das Landgericht München II (AZ 5 O 5454/03) entschied salomonisch. Selbstverständlich dürfe der Nachwuchs weiter mit dem Ball herumtoben, aber wenn dieser bei der Nachbarin lande, dann müssten sie diese um Herausgabe bitten und dürften sich nicht selbst helfen.

Private Spielplätze

Immer wieder stören sich Mitbewohner daran, dass die im Hause lebenden Kinder auch noch ihre Freunde einladen und so für zusätzlichen Lärm sorgen. Ein Bürger aus Bremen versuchte, das zu unterbinden. Den privaten Spielplatz in einem Wohngebiet sollten seiner Meinung nach nur Kinder der angrenzenden Grundstücke benutzen dürfen. Doch damit kam der Kläger vor dem Oberverwaltungsgericht Bremen (AZ 1 BA 49/87) nicht durch. Selbstverständlich dürften auch Freundinnen und Freunde eingeladen werden, befanden die Richter.

Nachmieter mit Kindern

Manchmal wollen Nachbarn den Kinderlärm schon verhindern, bevor er überhaupt entsteht – indem sie den Zuzug von Familien boykottieren. Nur in ganz besonderen Ausnahmefällen haben sie damit Erfolg. So zum Beispiel ein Eigentümer, der die direkt unter seiner eigenen Wohnung gelegene Immobilie an eine alleinstehende Person vermietet hatte. Als sie auszog, bot sie ihm eine vierköpfige Familie als Nachmieter an. Das Landgericht Hildesheim (AZ 7 S 41/05) gestand dem Eigentümer zu, die Nachmieter abzulehnen – aber nur, weil er selbst über dem Objekt wohne und direkt von dem steigenden Geräuschpegel betroffen sei. Grundsätzlich hat der Bundesgerichtshof (AZ VIII ZR 244/02) festgelegt, dass ein Nachmieter nicht nur deswegen abgewiesen werden darf, weil er Kinder hat.

Lärmbelästigung

Wie bereits erwähnt, gesteht die deutsche Justiz dem Nachwuchs zu, sich mit Schreien, Weinen, Lachen und Toben bemerkbar zu machen. Wenn allerdings die Eltern ihre Kinder überhaupt nicht in den Griff bekommen und regelmäßig vom frühen Morgen bis in die Nacht hinein die Wände wackeln, dann kann ein Eigentümer der Familie mit Rücksicht auf die anderen Mieter kündigen (LG Berlin, 62 S 290/98). Im konkreten Fall waren bereits zahlreiche Versuche gescheitert, den Streit unter den Bewohnern auf friedliche Weise zu schlichten. Wie sehr man sich auch gestört fühlen mag, eines ist jedenfalls gar nicht erlaubt: die Geräusche aus der Nachbarwohnung mit „Gegenlärm“ zu beantworten. Das Amtsgericht Hamburg (AZ 47 C 1789/95). 

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Schimmel und Steuern

Pilzbeseitigung ist keine außergewöhnliche Belastung
Für besondere, schicksalhaft eintretende Lebenssituationen des Bürgers hat der Staat Verständnis. Wer zum Beispiel feststellt, dass seine Immobilie asbestverseucht und damit gesundheitsgefährdend ist, der kann die Kosten für die Sanierung als außergewöhnliche Belastung steuerlich geltend machen. Beim Auftreten von Schimmelpilzen ist das nicht möglich.
(Oberfinanzdirektion München, Aktenzeichen S 2284 – 1 St 41 M)

Der Fall:

Ein Immobilienbesitzer stellte fest, dass die Wände seines Anwesens vom Schimmelpilz befallen sind. Um die Bewohner des Anwesens vor Krankheiten zu schützen, ist in solchen Fällen eine schnelle und nicht ganz billige Sanierung nötig. Er beantragte in seiner Steuererklärung, die Kosten als außergewöhnliche Belastung absetzen zu dürfen.

Das Urteil:

Die Oberfinanzdirektion München verweigerte dieser Lösung ihre Zustimmung. Das Auftreten von Schimmelpilzen sei auf ein Verschulden des Eigentümers oder Mieters zurückzuführen, weil dieser die Immobilie falsch oder mangelhaft belüftet hätte. Oder es handle sich um ein Verschulden des Bauträgers. In all diesen Fällen könne man deswegen keine außergewöhnliche Belastung geltend machen. Ein kleiner Trost für die betroffenen Eigentümer: Handelt es sich um ein vermietetes Objekt, kommt eine Anrechnung bei den Werbungskosten infrage.