Sichere Hausfinanzierung - Tipps von der BSQ-Bausparkasse AG

Artikel vom 01. Juni 2008

Eine Immobilienfinanzierung ist kein Pappenstiel. Nur zu häufig werden Häuser zwangsversteigert, weil im Finanzierungsplan Fehler gemacht wurden.

Bei welchen Punkten Sie besonders gut aufpassen sollten, erläutern
die folgenden Tipps.

Erster Schritt: Kassensturz

Als Grundlage eines realistischen Finanzierungsplans müssen Sie sich zuerst über die eigenen finanziellen Mittel klar werden. Listen Sie alle Eigenmittel (Sparguthaben, Wertpapiere, Bausparverträge, Rückkaufswerte aus Kapitallebensversicherungen) und Darlehensmöglichkeiten (öffentliche Mittel, Arbeitgeber-Darlehen) auf und stellen Sie diese den zu erwartenden Kosten gegenüber.

Nur sichere Finanzierungsmittel einplanen

Vorsicht ist geboten bei finanziellen Mitteln, die man zwar erwartet, die aber noch nicht fest zugesagt sind. Dies betrifft sowohl Darlehen aus öffentlichen Mitteln als auch Schenkungen, zu erwartende Erbschaften oder andere Zuwendungen. Diese Mittel können später als Sonderzahlungen bzw. Sondertilgungen eingesetzt werden. Wichtig: Die Möglichkeit der Sonderzahlung muss in den Finanzierungsvertrag mit aufgenommen sein. Bei einigen Finanzierungsmodellen sind Sonderzahlungen ohne Zusatzkosten möglich (z.B. bei BaufiQuick® der Quelle Bausparkasse).

Haushaltsbudget mit "Puffer" kalkulieren

Die monatliche Belastung für die Finanzierung sollte 30 bis 40 Prozent vom Nettoeinkommen nicht übersteigen. Nach Abzug der monatlichen Belastung geht man für die Lebenshaltungskosten von folgenden Mindestwerten aus:
Ernährer 600 EUR, Ehegatten 300 EUR, für das erste und zweite Kind jeweils 175 EUR.

Ausbildung der Kinder als Etatposten

Wer Kinder hat, sollte auch die Kosten für die Ausbildung seiner Kinder, wenn diese ab etwa 18 Jahre ein Studium beginnen wollen, einplanen. Haben Sie rechtzeitig eine Ausbildungsversicherung abgeschlossen oder sind andere Reserven bis dahin frei?

Eigenleistungen richtig einschätzen

In der Regel ist für eine Finanzierung Eigenkapital von rund einem Drittel der Finanzierungssumme erforderlich. Zu niedriges Eigenkapitel kann allerdings durch Eigenleistungen (die so genannte Muskelhypothek) aufgestockt werden. Diese Eigenleistungen, die der Bauherr, Verwandte oder Freunde erbringen können, werden leider in der Praxis häufig überschätzt. Oft wird auch vergessen, dass es keine Gewährleistungsansprüche auf Eigen- leistungen gibt. Also vorher genau überlegen, was man selbst erledigen kann oder was man besser vom Fachmann ausführen lässt. Oft wird auch das Verletzungsrisiko bei Eigenleistungen nicht bedacht.

Unseriöse Bauunternehmen erkennen

Leider gibt es sie immer noch: die schwarzen Schafe im Bauwesen. Man findet sie gerade in Zeiten niedriger Zinsen. Denn dann wagen viele, die sonst gar nicht ans Bauen denken würden, diesen Schritt. Nach Aussagen von Experten werden die Verkaufspraktiken hier immer raffinierter und sind oft für den Verbraucher schwer zu durchschauen. Lassen Sie also noch mal von neutraler Seite prüfen, ob Ihre Baukosten zu niedrig bzw. ob auch alle Kosten angesetzt wurden. Ansprechpartner ist hier z.B. der Bauherren-Schutzbund e.V. Unterschreiben Sie Verträge erst, wenn Sie sicher sind, dass auch die Finanzierung steht.

Zusatzkosten durch schlechten Baugrund kennen

Auch das kommt vor: der Keller soll ausgebaggert werden und plötzlich stößt man auf einen dicken Felsblock oder auf einen hohen Grundwasserspiegel. Leider kommt es in diesem Fall meist zu höheren Kosten, die vom Bauherrn nur in den seltensten Fällen eingeplant sind. Sichern Sie sich also vorher ab und erkundigen Sie sich vor Ort über die Bodeneigenschaften des Baugrundes und eventuelle Altlasten. Rechtzeitig eingeplant sind diese Zusatzkosten meist niedriger, als wenn im Nachhinein nachfinanziert werden muss. Nachfinanzierungen verursachen grundsätzlich unnötige Kosten.

Baunebenkosten nicht vergessen

Zu den Gesamtkosten des Objekts gehören auch die Nebenkosten, die zwischen 10 und 30 Prozent der Bau- und Erwerbskosten betragen. Der größte Posten sind häufig Anschlusskosten mit rund 7.500 EUR.  Die Maklerprovision kann zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises liegen. Die Grunderwerbssteuer schlägt mit 3,5 Prozent (Berlin ab 1.1.2007 4,5 Prozent) zu Buche. Für Notar- und Grundbuchgebühren sollten etwa zwei Prozent des Kaufpreises bzw. der Baukosten eingeplant werden. Zusätzlich sollten noch Kosten für Behördenunterlagen, Bereitstellungszinsen, Umzug, Vermessung des Grundstücks, Modernisierung, Renovierung und Ausbau, für Architektenhonorare und für Außenanlagen wie Garten eingeplant werden.

Energiekosten einplanen

Schätzen Sie die Höhe der Energiekosten für Ihr neues Heim realistisch ein. Auch dieser Punkt wird oft vergessen oder vernachlässigt und kann dann so manche Finanzierung au wackelige Füße stellen. Neuanschaffungen mit einrechnen Grundsätzlich sollten in das Finanzierungskonzept neben dem Kaufpreis für die Anschaffungsnebenkosten 15 % des Kaufpreises aufgenommen werden. Auch ein Umzug und die Einrichtung des neuen
Heims kosten Geld.

Bei Finanzierungsangeboten nicht Äpfel mit Birnen vergleichen

Auf der Suche nach einer günstigen Finanzierung wird der Vergleich verschiedener Angebote nicht immer leicht gemacht. Neben der Nennung des Nominalzinssatzes und des Effektivzinses sollte immer auch der effektive Jahreszins für die Gesamtfinanzierung (Vergleichszins) ausgewiesen sein. Doch hinter einem niedrigen Zinssatz muss nicht immer das günstigste Angebot stehen. Für die richtige Beurteilung der Konditionen sind die Gesamtkosten der Finanzierung bis zur letzten Rate ausschlaggebend.

Dauer der Zinsbindung genau überlegen

Bei den üblichen Bankfinanzierungen sind die Zinsen in der Regel für 5, 10 oder 15 Jahre festgeschrieben. Nach Ablauf dieser Zinsbindung werden die Konditionen für die Restschuld neu verhandelt. Bei steigenden Zinsen sind deutlich höhere Raten vorprogrammiert. Wer sich die derzeit besonders niedrigen Zinsen langfristig sichern will, sollte deshalb eine möglichst lange Zinsbindung wählen. Wer absolut sicher planen möchte, ist mit einem Konstantdarlehen mit festen Zinssätzen und gleich bleibender Rate bis zur kompletten Rückzahlung des Darlehens gut beraten. So sind z.B. die Konditionen für die BSQ-Bausparkasse AG bis zu rund 30 Jahren fest. Sonderzahlungen sind möglich.

Risikoschutz für die Familie im Ernstfall

Vor Schicksalsschlägen ist niemand gefeit. Deshalb ist gerade bei einer so langfristigen Bindung wie der Baufinanzierung ein ausreichender Schutz für den Ernstfall dringend nötig. Empfehlenswert ist eine Risiko-Lebensver- sicherung für den Todesfall des Hauptverdieners. Die RLV sollte einen Großteil der Finanzierung abdecken, um die Hinterbliebenen im schlimmsten Fall vor dem Verlust der Immobilie zu schützen.