So akzeptieren die Banken die Muskelhypothek

Sparen durch Eigenleistung. | Foto: Porit

Das eigene Haus - Lebensraum für die Familie, Kapitalanlage mit Wertsteigerung, Alterssicherung. Es gibt viele gute Gründe, ein Bauvorhaben zu realisieren.

Der Entschluss zum Bau des eigenen Hauses bedeutet jedoch in der Regel, dass ein mehr oder weniger großer Teil der Baukosten fremdfinanziert werden muss. Vor allem bei jungen Bauherren fehlt meist das notwendige Eigenkapital. Wer bereit ist, lohn- und zeitintensive Bautätigkeiten selbst zu erbringen, kann die Kosten um bis zu 30 Prozent senken. Finanzierungsinstitute erkennen diese Eigenleistung inzwischen zunehmend als Eigenkapital an, sofern sie schlüssig nachgewiesen wird.

Eigenleistung auf dem Prüfstand

Jede Eigenleistung, die erbracht werden soll, richtet sich nach den individuellen Möglichkeiten des Bauherren. Welche Gewerke kann er überhaupt ausführen und welche handwerklichen Fähigkeiten bringt er mit? Helfen Angehörige und Freunde unentgeltlich bei einzelnen Bauabschnitten?  Auch der Zeitfaktor spielt eine Rolle, damit sich die Zwischenfinanzierung nicht unmäßig verlängert. Gerade hier prüfen die Kreditinstitute genau, da die Erfahrung zeigt, dass Bauherren ihre eigenen Fähigkeiten leicht über- schätzen. Wo durch die sogenannte Muskelhypothek Einsparungen erreicht werden sollen, können bei unsachgemäßer Ausführung schnell immense Kosten anfallen, wenn ein Fachmann nachbessern muss. Die HTM Bausysteme GmbH, die seit vielen Jahren Selberbauer betreut, empfiehlt deshalb, Selbstbau-Vorhaben nur mit einem erfahrenen Partner durch-zuführen. Zu den Leistungen der HTM zählen beispielsweise die kontinuierliche fachliche Betreuung während der gesamten Planungs- und Bauphase, die Beratung bei der Auswahl selbstbaufreundlicher Baustoffe und Konstruktionen, die Einweisung in sämtliche Arbeitsabläufe am Bau und Anlieferung der Materialien sowie die Ausführung von Gewerken, die der Bauherr nicht selbermachen kann oder will. Ein auf dieser Basis erstellter Kosten- und Zeitplan, der den Umfang der jeweils zu erbringenden Eigenleistung detailliert aufführt, wird von den meisten Banken und Finanzierungsinstituten als realistisch akzeptiert.    

Bewertung der Muskelhypothek

Zur Ermittlung des Geldwertes der Eigenleistung sieht der Gesetzgeber die Regelung vor: „Der Wert der Selbsthilfe ist mit dem Betrag als Eigenleistung anzuerkennen, der gegenüber den üblichen Kosten der Unternehmerleistung erspart wird“ (§ 36 Absatz 3 II WoBauGe). Das heißt, dass für jede Tätigkeit, die der Bauherr selbst an seinem Haus verrichtet, der Arbeitslohn angerechnet werden kann, den ein Bauunternehmer veranschlagen würde. Wer als Laie mit seiner Bank über die Bewertung der Eigenleistung im Rahmen der geplanten Finanzierung verhandelt, muss darauf achten, dass auch tatsächlich der Facharbeiterlohn zugrunde gelegt wird und nicht der Lohn eines Hilfsarbeiters. Unrelevant ist dabei, dass der Selberbauer unter Umständen länger für die Arbeit braucht - es zählt nur der tatsächlich eingesparte Lohn. Denn beim betreuten Selberbauen ist die qualitativ einwandfreie Ausführung sämtlicher Gewerke gewährleistet und wird auch von Kreditinstituten als „fachgerecht“ akzeptiert. Der Wertansatz für die Eigenleistung ist in zweierlei Hinsicht wichtig: Zum einen reduziert sich das benötigte Kreditvolumen um die als Eigenkapital anerkannte Muskelhypothek - bei einer angenom-menen Kreditlaufzeit von 20 bis 30 Jahren und einem durchschnittlichen Nominalzins von 8 % eine beträchtliche Einsparung. Zum anderen wird die Eigenleistung auch bei der Ermittlung des Sach- und Beleihungswertes der Immobilie berücksichtigt - je nach Veranlagung steigen oder sinken die Beleihungsfähigkeit und der Wert des Hauses. Erfolgreich bauen und sparen mit Eigenleistung - auch bei der Fin-anzierung profitiert der Bauherr von der Betreuung durch einen professionellen Partner.